宅基地是农民重要的土地财产，其制度调整“牵一发动全身”，一直以来广受关注。重庆市大足区作为全国宅基地改革试点区，近年来正努力探索建立一套依法取得、有偿使用、自愿有偿退出、规范管理有机协同的宅基地制度。在这里，农民自家小小一块地，能给他们带来怎样的新鲜获得感?

颁证与收费并举

长期以来，“集体所有、成员使用、一户一宅、规划管控、限定标准、无偿取得、内部流转”的宅基地制度，在保障农民基本居住权、维护农村稳定方面发挥了基础性作用。但一户多宅、超标占地等问题也较为突出;宅基地流转限制较多、退出通道狭窄，更让农民财产性权益难以实现。

大足区试点宅基地制度改革，重点任务之一就是推动宅基地登记颁证，落实宅基地所有权、明晰成员资格权。“通过登记颁证，重点解决宅基地权属不清、四至不明的问题。颁发权属证书，也为宅基地抵押、流转、退出等权能的实现打下基础。”大足区不动产登记中心党支部王淞田介绍，目前大足宅基地已确权登记31万宗、5.27万亩。

同时，通过收取宅基地超占面积有偿使用费，促进宅基地集约利用，抑制宅基地无序扩张，保障宅基地公平取得。“在农村，宅基地资源是有限的，有的农户超标占用，既违反土地管理要求，又对其他农户不公平。”大足区规划和自然资源局副局长罗晓宏说。

在充分调研论证基础上，大足区确定了“宅基地30平方米/人、附属设施20平方米/人”的占地标准，实际占地面积减去符合规定标准面积后，超出20平方米以内的免收;超过20平方米以上的，实行阶梯计价，按超占面积每年每平方米收取5～15元不等的费用。

在大足区三驱镇铁桥村，经前期摸底、实地测量，全村965户村民中有326户应缴纳这一费用。“目前全村已有197户农民缴纳有偿使用费2.4万元，平均每户120多元。”铁桥村村主任覃文龙说，收取的超占费主要有两个用途，一是作为村组公益事业发展基金，二是对没有超占的农民发放土地节约奖励。

变现与退出可选

为适度放活宅基地使用权，大足区在坚持土地集体所有的前提下，探索实现“产权激励、要素流动”的可能性。

一方面，在保障农户“住有所居”的前提下，试点地区的宅基地被赋予出租、转让、租赁、入股等多种权能，可以灵活设置使用权流转时间、收益等，既提高了宅基地利用效率，也增加了农民财产性收入。

大足区棠香街道和平村临近城区，农房租赁需求旺盛。“我们村有150多户出租农房，有的是单间出租，有的是整栋租赁，有的农房办起了农家乐，租金也成为农民收入的重要来源。”和平村支部蒋福银告诉半月谈记者，仅在和平村1组，农房租赁收入一年就有五六十万元。

“放活宅基地使用权并不意味着城里人可以下乡圈地建房。宅基地流转范围是受限制的，城镇居民只能通过入股、租赁方式流转宅基地使用权，利用宅基地建别墅大院和私人会馆是禁止的。”罗晓宏说。

另一方面，打通农户有偿自愿退出宅基地的制度通道，农户既可以通过宅基地复垦，交易“地票”，也可将宅基地退还集体经济组织后，依托集体经营性建设用地入市的方式，“变现”土地价值。

在大足区龙水镇八柱村，去年有8户农民自愿退出宅基地，通过直接入市，获得现金补偿。其中，63岁村民罗天华家盖了30多年的农房长期空置无人居住。土地入市后，罗天华得到5万多元补偿。“截至目前，全区宅基地有偿退出5530宗，面积达到2100多亩，农民获益明显。”罗晓宏说。

问题与困惑犹存

宅基地改革红火推进，但也有一些难题待解。首先，因历史形成的超标占地，有偿使用费收取困难。传统上，农民宅基地都是无偿获得，一直没有交纳过费用。如今要缴纳超占费，很多人觉得无法理解，有抵触情绪。当前收取超占费也缺少相应的法律法规支撑，如果村民不交，无约束手段可行。

采访中，有的基层干部介绍：“现在，只有动员得力，村民才会交纳当年的超占费，但如果大家看别人不交也没啥影响，挨不了罚，来年再收这笔费用就困难了。”

其次，宅基地农户资格权的明晰认定也存在现实障碍。保障宅基地农户资格权是宅基地改革的重要目标。过去界权的重要依据是户籍和集体经济组织成员资格，但如今农村人口流动加快，进城读书的大学生、外嫁女、入赘男等不少人群或主动或被动迁移、更改了户籍，这些人群的资格权如何认定，还有法律政策空白待填补。