三农e视界

　　根据城市化进程的资料估计，全国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇地区。按照目前我国农村居民人均用地153平米计算，每年将有约18亿平米的农村宅基地可能闲置不用。面对如此大规模的闲置资源，如何有效盘活用活这些土地资源，成为进军乡村的企业、资本等多元主体面临的一个难题。

　　1、扶贫基金会和企业公益支持模式

　　以南峪村以例，其争取到了由中国扶贫基金会和三星集团联合启动的“美丽乡村——三星分享村庄”项目，获得1000万元人民币的资金支持，用于村庄规划、建筑设计、旧民居改造和旅游开发。目前运营的民宿有8幢。

　　村民合作社组建：将全部村民纳入其中。按照普通村民每人一股，贫困人口每人两股的规定，每位村民年可分红500~1000元，贫困户每人可得1000~2000元。

　　民宿委托管理：与专业公司签订了托管协议，每幢民宿年保底收入10万元。

　　村民就业管理：村里流转户家里有30~45岁人口可经过礼仪、烹饪、卫生等规范培训后择优上岗，贫困户可以特殊照顾到55岁。每幢民宿配备1名管家。基本工资是1950元，每月零投诉奖励100元，每接待一拨儿游客还有绩效工资50元。

　　利润分配机制：除各项运营成本外，50%用于给全体村民分红；30%用于合作社发展基金；10%用于乡村公共事业或帮扶弱势群体；最后的10%作为公益传导基金，捐赠给扶贫基金会，用于帮扶其他乡村。

　　2、政府公建配套+企业示范引领+社会资本招商引入合作开发模式

　　以遵义余庆坊为例进行说明。

　　企业示范改造：由村集体统一收回闲置资产，自主选择四户作为示范户，按照宿、食、业的精品标准进行打造，从户型类型选择上尽可能的一户纯手工木屋、一户全混砖结构、一户独立院落、一户两层楼阁的不同特色。可以返聘村民作为员工，同时村民可以获得房屋租金以及分红。

　　社会资本招商引入：与企业联合选择愿意参与的四户院落进行再改造，并建设苗族木楼特色民族建筑。

　　政府公建配套：基础道路配套、市政道路连接线建设、梯田观光木栈道环线建设、旅居农家污水处理配套的硬件设施与小型湿地完成。

　　3、企业+合作社+农户的开发运营模式

　　以北京延庆区左邻右舍乡村民宿为例，其紧邻龙湾国际露营公园。

　　村民合作社组建：农户以闲置房屋或出资入股合作社。通过房屋入股的农户，不论房屋大小和地段，获得同等收益；出资入股的农户则根据年底收益和出资多少，按股份获取分红。

　　企业与合作社权责划分：企业与合作社签订15年合作协议，主要负责规划设计方案编制和后期运营管理。合作社负责安装设计方案对农户的闲置房屋进行改造。

　　利润分配机制：企业与合作社之间按照30%和70%的比例进行分红，合作社以整体收入的70%作为基数与农民进行再次分红，前3年合作社占70%、农户占30%，第4至第5年合作社占60%，农户占40%，第6年至第15年合作社占50%、农户占50%。

　　4、品牌连锁合作开发模式

　　以首旅寒舍品牌为例。首旅集团（占股51%）、山里寒舍公司（占股49%）合作成立北京首旅寒舍酒店管理有限公司。提供全权委托管理合作方式（包括前期技术咨询服务、开业筹备支持服务、开业后运营管理）和特许经营合作方式。

　　首旅寒舍品牌开发的要点：距离中心城区车程2小时以内；有文化和历史内涵的古老村落、美丽乡村重点打造村落；村落独立且70%-80%院落空置，不低于30套院落；配套设施完善；自然风景优美、生态环境好；景区周边、国家公园、湿地附近。

　　按照首旅寒舍的标准商业模型，以30个院落为测算单位，包括30个院落的装修改造，预计投资在1000万元左右，不包括经营区域以外的道路、水电等投资，5年内收回成本。

　　5、民宿集群战略开发模式

　　起源于莫干山的5大民宿品牌：茑舍、大乐之野、过云山居、Kanra紫一川、千里走单骑，以“5+N”的基本形态进入特色村落，进入消费需求日益多元的文旅市场——以期用集群化的能量密度，带动区域旅游市场。

　　“5”指的是已经达成战略共识的5个核心成员，核心成员之间的关系是联接且连续的，共同制定关于项目区域开发、销售联动、集群发展的联盟公约，也共同评估新进入品牌并为其搭建资源、资金渠道。

　　“N”指的是目前正持开放态度欲吸纳的更多合作成员，既可以是民宿品牌，也可以是文旅产业整个链条上的配套业态(如餐饮、娱乐、文创、养生、农业、亲子和户外、运动等)。这些成员的组合有更强的灵活性，可以跟随民宿集群的总体战略而产生相对长期的合作关系，也可以针对某个项目的性质和需求实时进入。

　　6、村级农家乐+农户开发模式

　　以篱笆园·篱笆驿站为例。江苏宜兴市有个很有名气的“篱笆园”，已拥有风格各异的民宿38户，采用 “微商”的销售模式，统一在网上经营、统一定价，具体风格由游客在网络上提前选择。与农户的合作方式采取“裸租、合伙、代管”等多种形式，使存量资产得到有效开发利用，促进了村民资产性收入的增长。以篱笆园为代表的篱笆驿站，户均收入超过30万元。

　　“裸租”，即引进人才租用农户的闲置房屋，由经营者投资装修装饰与经营管理，向房屋产权所有人支付租金，产权所有人不干涉、不参与经营管理，篱笆园农庄提供客源信息及帮助提供管理指导与服务，不收取任何费用。

　　“合伙”，即由房屋产权所有人提供房源，由篱笆园农庄负责经营管理，所得收入按7∶3比例分成，其中“7”归产权所有人，并采取保底分红的方式，以保护农户利益，保底收益为3万元/年，使农户更有、更加支持休闲农业与乡村旅游发展。

　　“代管”，即由农户产权所有人自主经营，篱笆园农庄提供信息服务，经营者向村农家乐协会定期支付会费用于环境卫生建设与管理。