房产汽车业带来新启示——互联网金融下一个风口

【研究结论】

1.互联网与金融的融合已基本完成第一步，创新业务覆盖了投资、银行和保险三大金融支柱行业，以及征信、支付两个基础设施领域。

2.目前产业的演进正在从“互联网+金融”深入到“互联网+金融+产业”的阶段。突破口在于找到产业链上合适的交易场景。

3.合适的场景至少应具备三大特征，包括未来能产生稳定的预期现金流、可借助互联网征信手段控制风险、有较大的未被传统金融满足的市场空间。

4.房地产行业重资本、长运营周期带来的高杠杆需求和汽车行业的长产业链特征，使它们成为互联网金融场景开发的先发行业。

　　一、房地产行业的互联网金融化场景

房地产是互联网金融化率先启动的行业。这是典型的重资产行业，而且资金周转房地产是互联网金融化率先启动的行业。这是典型的重资产行业，而且资金周转慢。2014年A股上市的房地产开发公司存货周转天数为1338天。从拿地到销售平均需要三年半时间，如果加上应收账款的回收，这个时间更长。重资产、慢周转使房地产行业需要较高的杠杆。但产业链上的中小型企业受到政策调控和自身业务特殊性的影响，很难从银行获得。慢。2014年A股上市的房地产开发公司存货周转天数为1338天。从拿地到销售平均需要三年半时间，如果加上应收账款的回收，这个时间更长。重资产、慢周转使房地产行业需要较高的杠杆。但产业链上的中小型企业受到政策调控和自身业务特殊性的影响，很难从银行获得。

1. 供应链：通过关键结点批量获取安全债权

尽管上游供应商本身不一定具备好的资质。但只要位于产业链核心的这家房地产开发企业具备较好的还款能力，那么产业链上游的供应商应收账款就有保障。如果能从这个中心企业获得真实的交易信息，金融机构就能为他们提供。但银行无法处理大量额度不高，周期较短的应收账款保理业务。互联网金融平台就可以将之转化成P2P平台上流动性较强的债权项目。

P2P平台道口贷就采用的这种方式，它以碧桂园上下游供应商的应收账款、存货、预付账款作为转让标的，以碧桂园作为承付企业，获得债权标的后，再通过P2P平台进行融资。

2. 建造环节：项目众筹降低融资杠杆

今年上半年出现了一种类房地产信托投资基金（REITs）的房地产众筹模式。REITs是国外非常成熟的房地产投资模式。简单地讲就是基金向投资人募集资金用于投资房地产市场。REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高，并且与、债市的相关性较低，因此是分散投资的一类重要产品。

由于国内公募基金受的投资领域受限，很长一段时间内，REITs没有在国内成为可行的房地产投资模式。但在互联网金融兴起的背景下，一种类似的房地产众筹模式已经出现。

在这种模式下，房地产企业在项目发起之初就以未来的租金收益或者房屋增值收益作为投资者的回报在网络平台上发起众筹。差别在于，投资者并不能获得所投资产的所有权，只具有未来投资收益的分享权。万达金融联手快钱推出的众筹产品“稳赚1号”就是这类产品。

以房地产开发项目为标的，投资额度大，投资周期也较长。“稳赚1号”第一期众筹资金5个亿，面向市场的单个投资人额度在50万元以上，投资期7年。这种情况下，往往需要线上线下同步发起众筹，而且为了匹配投资人的流动性需求，还需要活跃的债权流通市场来支持交易。

3. 房屋流转环节：小额众筹降低投资门槛

在二手房流转中还存在一种众筹方式。与房地产企业发起的众筹不同，流转环节的众筹由第三方众筹平台选择理想的投资标的，在平台上招募投资者。众筹成功后，平台购得标的资产，在约定期限内销售后获得增值收益。这些标的物往往是单套房屋而不是整体开发项目，因此投资门槛低，周期也缩短到一到两年之间。

中筹网金就用这种方式为小额投资者提供了房地产投资的途径。通过平台资源获取低价的房产购买机会，众筹成功后买入，之后在12到18个月之间将房屋转售获取增值收益。这种模式的关键在于平台能够持续获取低价的房源，还要能在计划时间内使房屋增值变现。好处是因此而具有较强的运营壁垒。

利用互联网金融的融资渠道还可以帮助开发商提前回款。理财预售就是其中一种方式。开发商拿地后，以土地或楼盘为抵押物在P2P平台上融资。产品还能附加优先选房权和实价折扣，间接为开发商蓄客。民生易贷的“e房贷”就让开发商通过P2P平台直接向购房者进行融资。这种方式本质上只是期房销售前置。

4. 房屋租赁：信用加速回款，获取利差

58同城发布的《2013年租房行业研究报告》显示，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿元。针对这个市场，58同城推出了58月付，链家和京东金融联合推出了丁丁白条，提供房租月付服务。房客在获得信贷额度后，公司将约定的房租支付给房东，之后房客按月将房租和利息归还给放贷公司。如果一次性支付整年房租，往往能获得出房东在租金上的优惠，能抵减一部分利息。对于自如友家、You+公寓这样的产品，一次性收到房租也就获得了提前回款。房客按月还款，同样减轻了一次性大额支付的压力。带来了三方共赢。

在这个场景下，租房中介在业务链条上占据了业务闭环的入口优势。从风控上考虑，自如友家只向自己中介的房屋提供。一旦违约，可以收回房屋重新出租。而58则更为激进，房租以信用的形式发放，引入芝麻信用分并将其作为信用评价指标之一。58不介入租房过程，所选房源也不限于58同城的平台。

二、汽车产业链上的互联网金融化场景

同样重资产的汽车行业，虽然生产周期比房地产短得多，但庞大的产业链上存在着巨大的融资需求。从供应链上看，一辆整车的生产大约需要两万多个零部件。除了生产发动机和变速箱等关键零部件的企业，以及生产标准化配件的大型零部件企业外，还有很多中小型企业存在。他们的融资需求往往无法通过传统金融机构来满足。

在汽车流通环节，银行信贷已经覆盖4S店，但是4S辖区内的二级经销商却面临着特殊的融资困境。这类经销商每月销车多在10台以内，融资需求主要来自向4S店交纳的购车款，额度有限，需求紧急。二手车经销商则因为车辆价值难以评估，无法作为抵押品获得银行。这些特殊的场景需求都是互联网金融可以开发的机会。

哪些产业场景更容易被互联网金融化？

梳理完房地产和汽车产业链上的金融场景，可以看到很多应用场景都可以在其他行业复制。

1. 供应链的“1+N”模式已经在不同的产业场景中得到了验证。供应链长、经营周期长的产业尤其适合这一借贷模式。其核心在于这里的“1”需要有足够的担保实力，否则就会给整个借贷链带来风险。

2. 传统金融行业往往难以处理非标准化的抵押物，这为互联网金融的应用场景预留了空间。解决非标资产的定价问题，可以通过让其进入互联网流通领域，只要能产生活跃的市场，经过一段时间的数据的积累，就能形成在一定范围内合理的定价依据。

3. 虽然芝麻信用分的推出仅有半年时间，但信用的额度却从千元级扩展到了十万级。数据能力决定了信贷额度的范围，也决定业务模式的轻重（精准数据信用评级可以替代线下审核人员）和产业场景互联网金融化的程度。

4. 由于获取资金的成本高于银行，切入传统金融领域的互联网金融产品处于劣势。这时候可以通过渠道定位，发挥互联网金融的差异化优势。

同样我也就能归纳出一些能够被互联网金融化的场景应该具备的最基本特征：

1. 从金融产品属性来看，这些交易场景未来要能产生稳定的预期现金流。

2. 互联网金融具备满足该需求的能力。可以借助互联网及其征信手段控制风险。如果不能降低风险，至少要能获取足够的信息评估风险大小，实现合理的风险定价。此外，资金需求最好还能匹配对应互联网金融产品的期限特征。

3. 存在较大的市场空间，需求没有被传统金融行业满足。